發布會主題：深入解讀《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》

發布會時間：2025年12月19日下午15:30
  發布會地點：市融媒體中心三樓綜合演播廳

新聞發布會主要內容《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》政策解讀

新聞發布會出席人員：廣德市自然資源和規劃局黨委委員曾慶鋒，廣德市自然資源和規劃局開發利用與所有者權益科工作人員丁蒙

出席媒體：廣德市人民政府網、廣德市融媒體中心、廣德新聞網、廣德傳媒網
  新聞發布會議程：1.解讀《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》；2.答記者問。

議程一：解讀《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》

《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》政策解讀

各位媒體朋友、各位領導：

大家下午好！下面由我來給大家介紹一下廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）相關政策：

一、制定的背景和依據

為深入貫徹落實黨中央、國務院和、關于完善社會主義市場經濟體制，擴大市場化配置范圍，健全城鄉統一的建設用地市場的決策部署，通過開展集體經營性建設用地入市工作，明確集體經營性建設用地入市的使用權權能、程序和服務監管制度，建立公平合理的土地增值收益分配機制等，為全面開展集體經營性建設用地入市工作打好基礎，助力鄉村振興戰略實施。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國鄉村振興促進法》等法律法規，結合我市實際，制定了《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》。

二、起草過程

（一）決策啟動方面。為推進廣德“康養基地”建設，擴大市場化配置范圍，健全城鄉統一的建設用地市場，為全面開展集體經營性建設用地入市工作打好基礎，結合我市實際，充分借鑒浙江省安吉縣、江蘇溧陽市、安徽省涇縣等地做法經驗，市自然資源和規劃局牽頭起草了《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》。

（二）征求意見。2025年9月5日發函征求各鎮人民政府、街道辦事處、市直有關單位的意見和建議，根據意見、建議修改完善；8月5日—9月5日期間，在政府網站上向社會公開發布《關于征詢農村集體經營性建設用地入市管理相關工作公眾意見的公告》，公開征求社會公眾的意見和建議，截至公示日，未收到意見和建議。

（三）風險評估方面。市自然資源和規劃局聘請了第三方對《入市管理辦法》開展了社會穩定性風險評估。經過對《入市管理辦法》重大決策事項風險因素的定量定性評估和合法性、合理性、可行性、可控性的論證，在落實各項風險防范、化解措施后，本次決策發生風險的可能性很小，社會穩定風險等級為低風險，風險可控，可以實施。

（五）合法性審查方面。2025年9月10日通過市司法局的合法性審查。

（六）會議審議方面。經市政府2025年第62次常務會議審議通過后，2025年9月18日，《入市管理辦法》以市政府名義印發。

三、主要內容

《入市管理辦法》通過八章四十五條的內容，搭建“基礎定義-準入條件-交易流程-收益管理-監管責任”的框架體系，明確入市工作的基本遵循規則與適用邊界。

（一）基礎定義

1.入市核心概念界定。

農村集體經營性建設用地：特指國土空間規劃（村莊規劃）中確定為工業、商業等經營性用途，且已依法辦理土地使用權登記的集體建設用地，精準劃定政策適用的土地范圍。

入市行為本質：以農民集體為土地所有者，通過公開方式將建設用地使用權在一定期限內以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式交由他人使用，并以合同約定權利義務的行為，凸顯“所有權與使用權分離”的核心原則。

2.基本原則確立。

《入市管理辦法》明確四項核心原則，構成入市工作的根本準則：

公有制保障原則：堅守農村土地集體所有制，完善產權體系，落實所有權與使用權權能。

用途管制原則：嚴格遵循國土空間規劃，嚴守永久基本農田、生態保護紅線等管控邊界。

集約利用原則：優先盤活存量土地，嚴控增量規模，提升土地利用效率。

收益公平原則：保障集體自主決策，確保增值收益分配公開透明，平衡國家、集體與農民利益。

（二）準入條件

1.入市范圍和條件：明確“什么地能入市”。

入市范圍：聚焦兩類重點土地：一是符合規劃的工礦倉儲、商服等經營性存量集體建設用地；二是零星分散的、歷史形成的“城中村”存量集體建設用地。

核心條件：入市地塊需同時滿足八項要求，核心包括“產權明晰無爭議、符合規劃與產業政策、經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意、納入年度供應計劃、具備基本開發條件”等，其中民主決策程序與權屬清晰是前置關鍵門檻。

2.入市主體、方式：明確“誰來交易”“怎么交易”。 

入市主體：根據土地所有權歸屬，明確三類實施主體：村集體經濟組織所有的由村股份經濟合作社實施；村內其他集體經濟組織所有的，具備法人資格的自行實施，否則委托村股份經濟合作社代理；鎮（街道）集體所有的可委托下屬資產經營公司實施，解決“誰代表集體”的實操難題。

交易方式與權能：入市方式包括出讓、租賃、作價出資（入股），其中出讓最高年限參照國有建設用地標準，租賃最長不超過 20年。

交易形式以拍賣、掛牌為主，起始價不得低于評估價的80% 且不得低于集體建設用地基準地價，競買保證金不低于起始價的20%，確保交易公開公平。

依法取得的使用權可轉讓、出租、抵押，實現與國有建設用地 “同權同價”。

（三）交易流程

《入市管理辦法》設計了從申請到登記的全流程規范程序，形成可操作的“路線圖”。

申請審核：由集體組織提出申請，經鎮（街道）初審后，由自然資源規劃和林長制及綠化委員會辦公室牽頭多部門聯合踏勘審核（發改審產業、自然資源審規劃、生態環境審準入等）。

方案報批：制定包含地塊信息、使用年限、起始價等內容的入市方案，經集體表決、鎮（街道）初審、部門會簽后，報市政府批準。

公告交易：通過公共資源交易平臺發布公告（不少于 20 個工作日），采用拍賣、掛牌等方式公開交易，按“價高者得”確定競得人。

結果公示：成交信息公示不少于 10 個工作日。

合同簽訂：結果公示無異議后簽訂出讓/租賃合同，約定雙方的權利和義務（對于出租合同可由鎮（街道）及相關部門鑒證）。

手續辦理：競得人繳清款項后辦理不動產權證，同步可申請規劃、施工許可。

不動產登記：完成建設后憑相關材料辦理房屋所有權首次登記。

（四）收益管理

收益構成與繳納。

入市主體需按土地類型繳納增值收益調節金：工礦倉儲用地 20%-30%，商業服務用地 50%。受讓方（不含承租方）繳納 3%-5% 契稅，過渡時期對契稅未覆蓋情形征收等額調節金。

收益使用監管：調節金全額上繳財政，專項用于農村基礎設施建設、土地整理、環境整治及困難群眾救助等。集體留存收益納入集體資產統一管理，由鎮（街道）與農業農村部門指導分配，實行村務公開，接受審計監督，保障農民獲得實實在在的收益。

（五）監管責任

強化監管與責任追究。

1.供后監管：全鏈條跟蹤土地利用。

多部門協同監管：自然資源規劃、住建、發改等部門通過信息公示、現場核查、竣工驗收等方式，對土地開發利用全程監管，項目納入土地監管平臺。

閑置與退出管理：閑置土地參照《閑置土地處置辦法》處理；使用權期滿未續期的無償退還，地上附著物按合同約定處置；因公共利益收回的依法給予補償。

2.職責分工：明確 “誰來負責”。

鎮（街道）：作為轄區責任主體，負責摸排存量、指導方案、監管實施、監督收益分配等基礎工作。

自然資源規劃部門：作為全市監管主體，牽頭政策制定、規劃審核、交易指導、產權登記等核心工作。

其他部門：農業農村部門負責集體組織界定與收益分配指導，生態環境部門審核環保準入，審計部門負責資金監管，形成分工明確的協同機制。

3.法律責任：劃定“紅線底線”。

對違法交易的，不予辦理登記及許可手續；國家工作人員存在失職瀆職、集體管理者侵占挪用收益等行為的，依法給予處分或追究刑事責任，為政策實施提供紀律保障。

四、創新舉措

（一）構建“同權同價”的權能體系。明確了集體經營性建設用地與國有建設用地同等的出讓、租賃、入股、轉讓、抵押等權能。打破了長期以來城鄉土地市場的二元結構，使得集體土地真正成為完整的市場要素，企業可以獲得有保障的產權，用于融資和發展，極大地提升了集體土地的價值和流動性。

（二）創立“土地增值收益調節金”機制。沒有簡單照搬國有土地征收的模式，而是設計了調節金制度。既保障了國家參與土地增值收益分配的權利，又確保了集體和農民能獲得大部分收益。

（三）創新解決歷史遺留用地問題。對零星分散的存量建設用地和“城中村”土地，允許通過統一的土地綜合整治、重新規劃確權和基礎設施配套后入市，而不是一律征收。為盤活大量低效、閑置的存量集體建設用地提供了合法路徑，是“盤活存量”原則的具體化，解決了歷史遺留問題，為城市更新和鄉村振興釋放了土地空間。

（四）建立“全鏈條、多部門協同”的監管服務模式。不是單一部門管理，而是構建了從鄉鎮政府初審，到市自然資源部門牽頭，發改、環保、農業、住建等多部門聯合審核，再到公共資源交易平臺統一交易的閉環管理體系。確保了入市地塊在規劃、產業、環保、建設等各方面的合規性，實現了“放活”與“管好”的統一，提高了政府治理效能，降低了項目后續風險。

（五）強化“雙重民主決策”程序，保障農民知情權與參與權。不僅要求入市本身需要三分之二以上成員同意，連入市方案（包括價格、方式等）也需經過集體表決，并納入村級民主管理內容。從程序上杜絕了“村干部說了算”，將決策權真正交給農民集體，有效防范了基層腐敗和集體資產流失的風險，是“還權于民”的具體體現。

五、政策意義與展望

（一）核心價值

激活農村資產：通過市場化配置，讓閑置集體經營性建設用地轉化為發展資本，為鄉村旅游、農產品加工等項目落地提供空間，助力鄉村振興。

保障農民利益：明確集體收益歸屬與分配機制，將土地增值收益留在農村、惠及農民，增強集體經濟實力與農民獲得感。

健全城鄉市場：實現集體與國有建設用地“同權同價、同地同規”，打破城鄉土地二元結構，完善社會主義市場經濟體制。

（二）實施展望

《入市管理辦法》有效期兩年，屬于階段性探索成果。后續需重點推進三項工作：一是出臺入市交易規則、收益分配細則等配套文件，細化實操標準；二是加強基層培訓，提升集體經濟組織與職權部門的實操能力；三是總結試點經驗，根據實踐反饋優化政策，確保改革平穩推進。

以上是對《廣德市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》重要內容的政策解讀。

議程二：答記者問

問題一：您好，我是廣德市融媒體中心的記者。

請問：您能用通俗的語言解釋一下，什么是“集體建設用地入市”，它和過去有什么根本不同嗎？

答：集體建設用地入市是指對于符合國土空間規劃（村莊規劃）中確定為工業、商業等經營性用途，且已依法辦理土地使用權登記的集體建設用地，以農民集體為土地所有者，通過公開方式將建設用地使用權在一定期限內以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式交由他人使用，并以合同約定權利義務的行為。

過去，農村集體土地（除宅基地、公共用地外）要用于非農建設（如建工廠、酒店、租賃住房等），必須先由政府“征收”為國有土地，再由政府出讓給使用者。現在，符合規劃的集體土地，在所有權不變的前提下，可以由農民集體直接通過出讓、出租、入股等方式，讓用地者獲得土地使用權。核心是“同權同價、無須征收”，集體擁有了更多的財產權利和收益自主權。

問題二：您好我是廣德市人民政府網的通訊員。

請問：推行這項改革，最主要的目標和意義是什么？

答：一是盤活沉睡的農村土地資產，讓集體經濟組織和農民直接分享土地增值收益，增加長期財產性收入。二是為鄉村新產業、新業態（如文旅、康養、倉儲、科創等）提供合法的土地要素保障，促進城鄉產業融合。三是在政府土地指標緊張的情況下，開辟新的建設用地供應渠道，緩解城市擴張壓力，促進土地集約節約利用。四是打破城鄉二元土地制度壁壘，構建城鄉統一的建設用地市場，是土地管理制度的一次重大變革。

問題三：您好我是廣德新聞網的通訊員。

請問：集體土地要入市，需要經過哪些關鍵步驟和審批程序？誰來主導？

答：集體土地入市的前提是：符合國土空間規劃（村莊規劃）、權屬清晰無爭議、已依法辦理土地使用權登記等，完成必要的土地整理。

集體土地入市須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的民主表決通過，過程公開透明。

集體土地入市需制定包含地塊信息、使用年限、起始價等內容的入市方案，經集體表決、鎮（街道）初審、部門會簽后，報市政府批準。

集體土地入市在縣級及以上公共資源交易平臺公開進行，確保公平公正。

對于監管：政府相關部門（自然資源、農業農村、財政局等）負責規劃審核、交易監管、登記發證、土地增值收益金監督和管理等。

謝謝。